The Use of Mass Appraisal methods in Valuation concerning Property Taxation

Die Bewertung einer großen Zahl ähnlicher Immobilien in kurzer Zeit mithilfe sogenannter Massenbewertungsverfahren (Mass Appraisal Methods) ist ein international relevantes Thema, insbesondere für die steuerliche Bewertung (im Einsatz u. a. in USA, Niederlande, Litauen). In Deutschland wurden entsprechende Verfahren vor ca. 10 Jahren i. V. m. dem Kauf/Verkauf großer Wohnungsbestände (Paketverkäufe) von internationalen Investoren genutzt. Heute wird ihr Einsatz im Rahmen einer auf Marktwerten basierten Grundsteuer diskutiert. Wesentliche methodische Grundelemente sind die Clusterung und die Regressionsanalyse. Neben den Grundlagen der Massenbewertungsverfahren stand ein Vergleich ihres Einsatzes in Deutschland und China im Mittelpunkt der Arbeit. In China werden Massenbewertungsverfahren u. a. für die Besteuerung von Gewerbeeinheiten auf Basis ihrer Ertragswerte erprobt (Hedonic Rental Model). Die chinesische Masterstudentin Frau Li hat das Thema bearbeitet, die Betreuung der China betreffenden Teile erfolgte in Zusammenarbeit mit Assoc. Prof. Dr.-Ing. Weidong Qu (Renmin University, Peking). Der Gutachterausschuss in Hannover hat die Arbeit mit Datenmaterial und Experteninterviews unterstützt. Die Kriterien für Massenbewertungsverfahren werden anhand der internationalen Standards erarbeitet, veröffentlicht vom Int. Valuation Standard Council (IVSC) und der Int. Association of Assessing Officers (IAAO). Danach sind in Deutschland z. B. die Verfahren zur Bestimmung von Vergleichsfaktoren oder der Immobilienpreiskalkulator in Niedersachsen als Massenbewertungen einzustufen. Ebenso wurden chinesische Wertermittlungsaufgaben untersucht. Eine analoge Anwendung des Hedonic Rental Models wurde für Büro- und Geschäftsimmobilien in Hannover erprobt. Der direkte Vergleich zum Einsatz von Massenbewertungsverfahren ist aufgrund unterschiedlicher Wertermittlungsaufgaben in Deutschland und China jedoch nur eingeschränkt möglich.